作為中國對外投資的一部分，中國境外商業(yè)地產(chǎn)直接股權(quán)投資自2021年起增加快速。

依據(jù)美國商業(yè)地產(chǎn)剖析機(jī)構(gòu)RealCapitalAnalytics的統(tǒng)計，截至今年6月初，累計投資額到達(dá)794億美元。其中，中國赴美投資自2021年起累計達(dá)253億美元，平均年增加率達(dá)164%。另外，值得注意的是，中國境外地產(chǎn)投資自2012年起加大了對美國的投資，從2012占總投資額的5%逐年增長到2015年的47%。這不僅反映出美國市場這幾年相對歐洲和亞洲其他國度更具吸引力，也反映出中國投資者對美國市場越來越熟習(xí)。

中國赴美商業(yè)房地產(chǎn)投資趨勢

在投資物業(yè)的產(chǎn)品類型上，中國投資者投得最多的是工業(yè)地產(chǎn)，尤其是在2015年，其次為寫字樓和酒店，而土地、出租公寓和零售物業(yè)的投資較少。在投資區(qū)域上，重要以RCA定義的美國一線城市(如紐約、休斯敦、洛杉磯、三藩市、芝加哥)為主，占總投資額的83%。自2013年起，中國投資者在二線城市(例如西雅圖、奧斯汀、夏洛特、丹佛、波特蘭、拉斯維加斯)和三線城市(例如鹽湖城、堪薩斯城、明尼阿波利斯)的投資逐年增長，目前分離占累計總投資額的9.8%和6.6%。

回顧2021年來中國投資主體的變化，可以看到四輪的投資熱潮。第一輪從2021年起，主體為國度主權(quán)基金和國有企業(yè)，例如中投、中國銀行和工商銀行。由于這些機(jī)構(gòu)的資金充分，較少受到金融危機(jī)的影響，所以能成為首輪“抄底”美國商業(yè)地產(chǎn)的投資者。

第二輪自2011年起，主體為國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商，例如萬科、綠地、萬達(dá)地產(chǎn)等。當(dāng)時為了壓抑國內(nèi)過熱的土地和住宅市場，公布了多輪針對購房者和開發(fā)商的條款，迫使開發(fā)商開端在海外市場追求投資機(jī)遇。由于在美國本地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，他們一般與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商組成合資公司共同開發(fā)。由于大多是住宅開發(fā)商，他們在美國重要華人湊集的城市開發(fā)住宅項(xiàng)目，出售對象也以華人為主。

第三輪自2013年起，投資主體為國內(nèi)的保險公司。由于保監(jiān)會放開了保險公司赴海外投資房地產(chǎn)的限制，使得以安邦保險、陽光保險和人壽保險為代表的險資進(jìn)入美國市場。他們在美國重要投資能提供穩(wěn)固現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

第四輪自2014年起，投資主體包含企業(yè)、地產(chǎn)私募基金、中小型開發(fā)商等，投資對象擴(kuò)展到一二線城市的中小型項(xiàng)目。

日本投資失敗給中國投資者的教訓(xùn)

上世紀(jì)八十年代中期到九十年代初，日本投資者大舉投資美國商業(yè)房地產(chǎn)。依據(jù)E&YKennethLeventhal&Co的統(tǒng)計，從1985年到1993年，日本在美的商業(yè)地產(chǎn)直接股權(quán)投資到達(dá)730億美元。和中國投資者的趨勢相似，日本投資者投資重要集中在美國門戶城市，例如紐約、洛杉磯、芝加哥，還包含休閑度假勝地夏威夷和加州的圣迭戈。最初投資標(biāo)的重要是甲級寫字樓或地標(biāo)建筑，例如紐約的洛克菲勒中心，北加州的PebbleBeach高爾夫球場。1988年后，由于美國核心物業(yè)估值過高和投資機(jī)遇的減少，日本投資者開端投資綜合體項(xiàng)目、酒店、度假村和更高風(fēng)險的土地開發(fā)項(xiàng)目。1990年起，由于日本和美國的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場都開端轉(zhuǎn)差，日本投資者開端減少對美的投資。美國的投資項(xiàng)目呈現(xiàn)資不抵債以及租金收入無法支付貸款利息的情形。截至1994年，統(tǒng)計數(shù)據(jù)估量日本投資者賣出了之前總投資的40%，項(xiàng)目標(biāo)平均虧損在投資額的40%-50%之間。

資料起源：E&YKennethLeventhal&Co，美國國際團(tuán)體經(jīng)濟(jì)研討部

日本投資美國商業(yè)地產(chǎn)市場的失敗，是日美兩國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境和地產(chǎn)市場共同作用的成果。總的來說有以下幾個方面：

一是匯率風(fēng)險。1985-1995年，日元累計升值了150%，使得日本投資者賣出資產(chǎn)換回日元后的收益率大打折扣。因此在本國匯率大幅升值時，盡管海外購置力增長了，但以本國匯率計算的投資收益率卻會大打折扣。

二是利率風(fēng)險。1985-1989年，日本央行將官方利率由5%降到1989年的2.5%，這直接造成日本國內(nèi)的地產(chǎn)和股票市場的泡沫化，并迫使日本投資者到美國追求更好的投資收益。但利率從1989年到1991年又快速增長到6%，由于日本投資者投資美國地產(chǎn)所使用的貸款大部分都來自日本國內(nèi)銀行的低息日元貸款，當(dāng)日本國內(nèi)利率從低位上升到6%時，美國地產(chǎn)所發(fā)生的租金現(xiàn)金流無法支付更高的利息程度，且該利息需用已升值的日元計價。高債務(wù)成本促使投資者不得不廢棄繼續(xù)持有項(xiàng)目，被迫選擇在價錢低點(diǎn)變現(xiàn)償還貸款。

三是地產(chǎn)的市場風(fēng)險。由于日美的房地產(chǎn)同時在上世紀(jì)八十年代中后期都呈現(xiàn)長期的繁華和資產(chǎn)泡沫，使得日本投資者疏忽了商業(yè)地產(chǎn)的周期性(尤其是寫字樓市場，大批的新供應(yīng)造成供過于求的狀況)，也缺少對美國和日本經(jīng)濟(jì)趨勢的理性斷定。直接導(dǎo)致了估值時對資產(chǎn)價錢和租金收入預(yù)期的盲目樂觀和最終的巨額喪失。

四是公司流動性風(fēng)險。日本投資者在大舉海外投資時，缺少對公司流動性風(fēng)險的有效評估，使得很多投資者在日本本國經(jīng)濟(jì)泡沫決裂時，出于維護(hù)母國資產(chǎn)流動性的須要而被迫將海外資產(chǎn)低價變現(xiàn)。日本投資者如果熬到1996年經(jīng)濟(jì)和房地市場復(fù)蘇后再變現(xiàn)，那么資產(chǎn)的喪失會大幅收窄。回過頭看，在紐約這種國際超大型門戶城市和國際金融中心，萬一買入時沒踩準(zhǔn)節(jié)拍買在高點(diǎn)上，如果有好的資本構(gòu)造并能堅守長期投資，投資者是有機(jī)遇跨過周期的價錢波動而盈利的。

假設(shè)三井不動產(chǎn)能把洛克菲勒中心捂到現(xiàn)在，那價錢將會是當(dāng)年“高位”買入時的4倍多!中國投資者要避免重蹈覆轍，必需關(guān)注這四類風(fēng)險。

資料起源：CoStar，REIS美國國際團(tuán)體經(jīng)濟(jì)研討部(文/美國國際團(tuán)體代理首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫恒勇博士美國國際團(tuán)體資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家李晟)

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