依照特朗普稅改政策新規(guī)，住房貸款利息抵稅額度將從原先的100萬美元調(diào)低至50萬美元。

“目前，不少已經(jīng)看過房的中國富豪幾乎都選擇推遲購房，甚至個(gè)別已經(jīng)繳納意向金的中國富豪寧愿喪失這筆錢，也不愿繼續(xù)履約?！币晃幻绹康禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人剖析，原因是他們以為特朗普稅改政策將導(dǎo)致當(dāng)?shù)馗叨朔慨a(chǎn)呈現(xiàn)至少10%的跌幅。

在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管美國房地產(chǎn)市場存在諸多高收益投資機(jī)遇，但風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)與收益并存。尤其是在美國房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，中國投資方與美國開發(fā)商繚繞住宅設(shè)計(jì)方案變革、追加投資的分歧，容易引發(fā)項(xiàng)目停工停擺，令實(shí)際投資回報(bào)遠(yuǎn)低于預(yù)期值。

　　高端房產(chǎn)的房貸驅(qū)動(dòng)力受挫

“除了紐約，加利福尼亞州、西雅圖、華盛頓特區(qū)等高端住宅也蒙受供給多余的窘境?！鄙鲜雒绹康禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人感嘆說。究其原因，這些美國城市高端住宅是否產(chǎn)銷兩旺，完整依賴房貸驅(qū)動(dòng)。

據(jù)Corelogic數(shù)據(jù)顯示，今年以來加州地域逾75%新增房貸額超過50萬美元，舊金山則是60%，華盛頓特區(qū)、紐約、西雅圖分離為35%、22%與25%。

然而，特朗普稅改政策卻讓這些城市高端住宅成為最大的好處受損者，由于逾50萬美元額度的房產(chǎn)貸款不再享受稅收減免，導(dǎo)致當(dāng)?shù)馗叨朔慨a(chǎn)購置成本驟增，打壓了全球富豪的投資熱忱。

其具體表示在美國多個(gè)一線城市高端住宅出售周轉(zhuǎn)天數(shù)增長與價(jià)錢下跌。以紐約大都會(huì)地域?yàn)槔?，其房價(jià)周轉(zhuǎn)天數(shù)為168天，遠(yuǎn)高于以往平均水準(zhǔn)的42天;與此對(duì)應(yīng)的是，紐約高端住宅價(jià)錢同比下跌了2.2%。

前述這位美國房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人泄漏，目前已有20多位中國富豪表達(dá)了暫緩購房的態(tài)度，甚至個(gè)別富豪一口吻撤消了多套紐約高端住宅的投資意向協(xié)定。

穆迪首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家MarkZandi指出，特朗普稅改政策對(duì)美國高端住宅的負(fù)面效應(yīng)將連續(xù)發(fā)酵，在稅改政策落實(shí)初期，美國高端住宅房價(jià)將下滑約10%，全美規(guī)模內(nèi)至少有3%-5%降幅。

轉(zhuǎn)道二線城市追求高收益

隨著中國富豪對(duì)美國高端住宅持幣張望，讓不少財(cái)富管理機(jī)構(gòu)看到新的吸金空間。

但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在這個(gè)房地產(chǎn)趨冷的間隙里，紛紜發(fā)起美國房地產(chǎn)投資基金，向他們募資(重要是個(gè)人海外資產(chǎn))，投向美國其他城市的中端住宅項(xiàng)目、學(xué)生公寓改建、以及物流地產(chǎn)等。

在西雅圖、波斯頓、舊金山等科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、知名大學(xué)云集的美國城市里，一些投資機(jī)構(gòu)將當(dāng)?shù)乩吓f住宅改建成大學(xué)生公寓收取租金，年化投資收益超過30%。

11月以來，多家國內(nèi)財(cái)富管理機(jī)構(gòu)結(jié)合美國房地產(chǎn)開發(fā)商，紛紜發(fā)起美國房地產(chǎn)投資基金。但與以往基金重要參與一線城市高端物業(yè)開發(fā)建設(shè)不同，這些基金主投方向，則是美國二線城市學(xué)生公寓改建、物流地產(chǎn)、中端住宅項(xiàng)目等。

“其實(shí)，美國不少擁有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基本城市的房地產(chǎn)市場上漲遠(yuǎn)景，不亞于一線城市高端住宅。”多位美國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告知21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

不過，要說服中國富豪轉(zhuǎn)道投資美國二線城市中端房地產(chǎn)等項(xiàng)目，絕非易事。一方面基金管理團(tuán)隊(duì)需用大批數(shù)據(jù)證明這些項(xiàng)目收益預(yù)期不低于一線城市高端住宅，另一方面他們還要通過另類資本運(yùn)作方法“抬高”投資回報(bào)。

記者注意到，近期新發(fā)起的房地產(chǎn)基金開端在美國稅收優(yōu)惠方面“做文章”。其重要做法是借助美國設(shè)定的投資組合利息稅收豁免條款，減輕中國富豪稅負(fù)從而進(jìn)步收益率。

所謂投資組合利息稅收豁免條款，即所有海外投資者在一只基金的投資占比均低于10%，美國相干部門不對(duì)基金投資收益“征稅”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這類基金最大的投資風(fēng)險(xiǎn)，不在于項(xiàng)目選擇，而是項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)進(jìn)程的合作糾紛。

“此前已有不少中國投資方吃過相似的虧，或者以往先買地造房先申請(qǐng)當(dāng)?shù)劂y行貸款，沒想到美國銀行對(duì)中國投資者主導(dǎo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目審核異常嚴(yán)厲，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展非常遲緩，成本回收周期被大幅拉長?！彼毖浴＿@倒逼不少中國房地產(chǎn)基金紛紜要求在合作條款里，對(duì)房產(chǎn)設(shè)計(jì)方案更改與追加投資設(shè)立“否決權(quán)”，盡可能保障自身投資權(quán)益。