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●8月7日，證監(jiān)會宣布《公開募集基本設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》），自頒布之日起施行。
●11月17日，上海市發(fā)展改造委就樹立上海市基本設施REITs項目儲備庫有關工作宣布通知。通知要求，各區(qū)發(fā)展改造委、臨港新片區(qū)管委會抓緊梳理匯總本地域基本設施REITs儲備項目，將符合條件的項目情形及項目試點意向填入附表。有媒體報道稱，目前我國基本設施公募REITs試點正在穩(wěn)妥推動，首批試點項目有望在2021年年初正式落地。關于公募REITs
公募REITs（RealEstateInvestmentTrusts，即不動產(chǎn)投資信托基金）是在證券交易所公開上市，通過證券化方法將具有連續(xù)、穩(wěn)固收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的尺度化金融產(chǎn)品。
它來源于美國，自1960年美國正式推出REITs以來，全球40多個國度和地域相繼推出了REITs產(chǎn)品，運營機制也已非常成熟。
公募REITs重要投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)，其中包含交通/通訊基本設施、產(chǎn)業(yè)園/工業(yè)廠房、租賃住房、辦公物業(yè)、零售物業(yè)、酒店等傳統(tǒng)不動產(chǎn)，也包含醫(yī)療不動產(chǎn)、倉儲不動產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心不動產(chǎn)、林業(yè)不動產(chǎn)等特別類型不動產(chǎn)。公募REITs特色
?底層資產(chǎn)以成熟不動產(chǎn)為主，REITs大部分資金投資于能夠發(fā)生穩(wěn)固現(xiàn)金流的成熟不動產(chǎn)（商業(yè)物業(yè)、寫字樓、長租公寓、公共基本設施等），或是房地產(chǎn)抵押貸款及相干資產(chǎn)支撐證券；
?收入起源以租金為主，新加坡、中國香港、英國、法國、荷蘭等國度和地域均對開發(fā)投資比例做出限制，確保REITs的收入起源以穩(wěn)固的租金為主；
?強制分紅比例，REITs強制規(guī)定將絕大部分收益分配給投資者，美國、新加坡、日本、中國香港、英國等國度和地域明白規(guī)定租金等一般性收入的分紅比例不得低于90%；
?遵循稅收中性原則，不因REITs構造給持有不動產(chǎn)增添新的稅收負擔，包含在REITs設立階段免除或遞延不動產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移發(fā)生的稅費，以及在REITs運營階段豁免部分稅費公募REITs的核心優(yōu)勢
●對于不動產(chǎn)持有者
REITs是融資工具之一；為不動產(chǎn)投資提供新的退出渠道，是盤活存量資產(chǎn)、進步資金周轉(zhuǎn)速度、優(yōu)化財務報表的有效工具。
●對于投資者
REITs降低了普通投資者投資不動產(chǎn)的門檻和交易成本，進步了不動產(chǎn)投資的流動性和透明度。
●具備高收益率、低相干性的優(yōu)質(zhì)投資標的
REITs具備高分紅特征，依據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù)，自1972年指數(shù)設立以來，權益型REITs指數(shù)（包含分紅收益）大幅跑贏標普500、道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)和納斯達克綜合指數(shù)；
REITs底層資產(chǎn)通常是現(xiàn)金流穩(wěn)固的不動產(chǎn)物業(yè)，基本資產(chǎn)類型多樣，地區(qū)散布普遍，在投資屬性上具有較強的防御性，因此與其它大類資產(chǎn)，尤其是股票類資產(chǎn)的收益率相干性較低。公募REITs的分類
依據(jù)組織情勢的不同，REITs可以分為公司型和契約型

基建公募REITs試點項目雛形漸顯，一文了解它的特色與意義

兩類。具體采取哪一種情勢取決于當?shù)貙τ赗EITs法律載體的規(guī)定，不同的載體由不同的法律法規(guī)束縛，受不同的監(jiān)管機構監(jiān)管，具有不同的行動和運作模式。
美國、英國等國度重要采取公司型，即REITs主體是基于公司法律成立的一家公司，通過發(fā)行股份的方法向股東籌集資金，并將利潤以股利的方法分配給投資者。
新加坡、中國香港、澳大利亞、荷蘭、新西蘭等國度或地域重要采取契約型，即REITs主體是基于信托/基金法律成立的一個信托契約/基金，通過發(fā)行信托受益憑證/基金份額向投資者籌集資金，并將利潤以信托好處/基金紅利的方法分配給投資者。

2.中國版REITs

為了貫徹落實“房住不炒”方針，我國推出的REITs是基本設施基金，基本資產(chǎn)包含倉儲物流，收費公路，機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基本設施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
也就是說，基本物質(zhì)不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)，是我國要推出的REITs和國外REITs最大的不同。基建REITs的試點規(guī)模與項目條件
優(yōu)先六大區(qū)域：京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲
試點項目條件要求：
1.須要權屬清楚（完全擁有所有權或特許經(jīng)營權，不存在糾紛、不存在他項權力）、手續(xù)齊全、已經(jīng)通過竣工驗收，有連續(xù)、穩(wěn)固的現(xiàn)金流，以使用者付費為主，不依賴補助；
2.項目原則上要經(jīng)營3年以上，發(fā)生連續(xù)穩(wěn)固現(xiàn)金流；
3.原始權益人最近3年無重大違法違規(guī)行動。我國基建REITs的交易構造
我國的基本設施REITs采取“公募基金+ABS”的情勢，由公募基金投資以基本設施為底層資產(chǎn)的ABS。
依據(jù)新規(guī)，基本設施資產(chǎn)支撐證券要持有基本設施項目公司全體股權，因此我們把符合要求的收費公路項目及其收益統(tǒng)統(tǒng)打包，全體做成尺度化、能在交易所上市的資產(chǎn)支撐證券（Asset-backedsecurities），簡稱ABS。
試點具體要求：“公募基金80%以上基金資產(chǎn)持有單一基本設施ABS全體份額，基本設施ABS持有基本設施項目公司全體股權；基金通過ABS和項目公司等載體穿透取得基本設施項目完整所有權或特許經(jīng)營權”。我國基建REITs的產(chǎn)品要素
（點擊可放大圖片查看）我國基建REITs的意義
對于而言，基建REITs為基本設施建設帶來了大批資金，緩解國度財政壓力，推進國度基本設施建設、發(fā)展。同時，也完美了我國的投資系統(tǒng)，增進了我國金融市場的發(fā)展。
對于基建企業(yè)而言，基建REITs作為一種低成本融資工具，能夠有效地解決基建范疇資金籌措的難題，盤活存量資產(chǎn)，進步基建企業(yè)投融資才能，從而加快新基建的建設、布局。
對于投資者而言，基建REITs為投資者提供了一種風險適中、流通性好、收益較高的新投資工具，贊助我們優(yōu)化投資組合、降低投資風險。同時，基建REITs也為投資者提供了直接參與基本設施投資項目標道路，既可以聲援國度建設，又可以享受國度發(fā)展帶來的紅利。
以上便是關于公募REITs及我國基建REITs相干內(nèi)容的介紹，如果您有興致，歡迎接洽恒通，進一步了解相干產(chǎn)品與內(nèi)容。

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