日本模式——保匯率，棄房市！

1989年5月開端，日本不斷上調(diào)基準(zhǔn)利率，貼現(xiàn)率從1989年初的2.50%迅速上調(diào)至1990年初的5.25%，并在1990年8月大幅上調(diào)至6.00%。這意味著日本央行花了三年多的時(shí)光進(jìn)行寬松，但只用了一年多的時(shí)光就壓縮回來(lái)了。

這讓日本經(jīng)濟(jì)付出了慘痛的代價(jià)，不僅股市、房市暴跌，而且資產(chǎn)價(jià)錢崩盤引發(fā)銀行壞賬，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表衰退。比如日經(jīng)225股票指數(shù)從1989年底的高點(diǎn)38957暴跌64%，跌到1992年8月的14194，但是日元匯率基礎(chǔ)堅(jiān)持安穩(wěn)，1990年后日元兌美元甚至繼續(xù)堅(jiān)持升值的態(tài)勢(shì)。

俄羅斯模式——保房?jī)r(jià)，棄匯率！

石油是俄羅斯經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。原油價(jià)錢暴跌引發(fā)俄羅斯盧布貶值壓力，資金大幅外流。為應(yīng)對(duì)資金外流，俄羅斯央行不斷上調(diào)基準(zhǔn)利率，但壓縮的貨幣政策無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不利。

危機(jī)前，俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)處在比擬繁華的階段，2011年到2013年俄羅斯的個(gè)人貸款增速均維持在30%左右，而同期的住宅完工數(shù)增速也在不斷抬升，從2011年1季度的-1.0%晉升到2014年1季度的20.1%。危機(jī)后，俄羅斯不斷上調(diào)基準(zhǔn)利率，2013年底俄羅斯基準(zhǔn)利率是5.5%，到2014年底已經(jīng)上調(diào)到17.0%。

彼時(shí)，從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面來(lái)說，要想拯救油價(jià)暴跌引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退，必需采用適度寬松的政策；但從匯率層面來(lái)說，要想維持盧布堅(jiān)挺，就必需采用壓縮的貨幣政策，但利率的抬升很可能使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)大幅調(diào)整。

最終，俄羅斯央行于2014年11月10日發(fā)布容許盧布自由浮動(dòng)，相當(dāng)于俄羅斯選擇了通過貨幣貶值來(lái)釋放壓力的政策。

政策發(fā)布后，俄羅斯盧布匯率閱歷自由落地式貶值，從2014年11月至2015年1月，兩個(gè)月的時(shí)光里，盧布貶值33%。如果從2014年7月開端計(jì)算，那么盧布貶值幅度高達(dá)50%

但是，匯率貶值釋放了經(jīng)濟(jì)的壓力，盧布充足貶值后，俄羅斯央行順勢(shì)下調(diào)了基準(zhǔn)利率，利率上漲對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊得到快速緩解，資本外流范圍也呈現(xiàn)降落。最終，俄羅斯房?jī)r(jià)沒有受到太大的負(fù)面影響，基礎(chǔ)處于一個(gè)上升趨勢(shì)中。

中國(guó)很可能棄匯率

那么，回顧日本保匯率模式和俄羅斯保房?jī)r(jià)模式，對(duì)我們有哪些啟發(fā)呢？

1、里子比面子主要。保匯率和保房?jī)r(jià)，無(wú)非是面子和里子的問題，保匯率的話，就是在國(guó)際市場(chǎng)上博得了面子；保房?jī)r(jià)的話，對(duì)內(nèi)需來(lái)說就是保住了里子。在貿(mào)易爭(zhēng)端不斷加劇的國(guó)際環(huán)境下，面子已經(jīng)不太值錢，所以保房?jī)r(jià)的意義要顯著高于保匯率。

2、保匯率的負(fù)面影響是經(jīng)濟(jì)崩盤，保房?jī)r(jià)的負(fù)面影響是通脹走高。保匯率的模式下，壓縮政策最終會(huì)刺破資產(chǎn)價(jià)錢泡沫，那么后續(xù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退就很可怕，可能須要長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的時(shí)光來(lái)恢復(fù)元?dú)?。保房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響較小，因?yàn)閰R率貶值預(yù)期得到集中釋放之后，通常會(huì)在半年之內(nèi)穩(wěn)固下來(lái)，這時(shí)保房?jī)r(jià)的負(fù)面影響是通脹會(huì)走高，因?yàn)樨泿刨H值落后口商品更貴了。

3、大幅貶值對(duì)普通居民影響較小。匯率大幅貶值，對(duì)產(chǎn)業(yè)來(lái)說，依賴進(jìn)口原材質(zhì)的行業(yè)受損，但依賴出口的行業(yè)受益，因?yàn)橘H值后以本幣計(jì)價(jià)的進(jìn)口商品的價(jià)錢最高了，但以外幣計(jì)價(jià)的出口商品的價(jià)錢改善了。對(duì)居民來(lái)說，高收入階層受匯率大幅貶值的影響較大，雷同的人民幣資金轉(zhuǎn)移到國(guó)外能購(gòu)置的國(guó)外資產(chǎn)縮水了；但對(duì)普通民眾來(lái)說影響較小，頂多每年一次的出國(guó)旅游須要積攢更多的人民幣。如果是房?jī)r(jià)呈現(xiàn)暴跌，那對(duì)普通人會(huì)有非常大的影響，甚至有房貸的人會(huì)選擇違約。

人民幣預(yù)期貶值，資本會(huì)外流

國(guó)內(nèi)高凈值人群趨向去海外買房，對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)！

如果人民幣貶值預(yù)期強(qiáng)烈，資本會(huì)外流，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)錢下跌，對(duì)資金敏感的房?jī)r(jià)自然也會(huì)下跌。比如當(dāng)前美元升值人民幣貶值，國(guó)內(nèi)很多高凈值人群趨向去海外買房，對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，美元升值預(yù)期強(qiáng)力，人民幣貶值或繼續(xù)連續(xù)。國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)怎么走？如果呈現(xiàn)美聯(lián)儲(chǔ)超預(yù)期加息、房地產(chǎn)調(diào)控政策矯枉過正、資本出逃失控等情景，還有會(huì)帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)。

人民幣貶值引發(fā)本幣資產(chǎn)估值降落，導(dǎo)致金融、地產(chǎn)等相干板塊走弱，拖累整體大盤；另一方面，人民幣貶值預(yù)期一旦形成，將導(dǎo)致熱錢流出，A股所處的流動(dòng)性環(huán)境會(huì)快速趨緊。

一直以來(lái)，大批的外資在中國(guó)長(zhǎng)期游移賺錢。有這樣一個(gè)笑話：一個(gè)美國(guó)人到中國(guó)連吃帶喝，走的時(shí)候把剩下的錢換成美元，一年等于白吃白喝。若人民幣貶值，離岸人民幣多頭炒家將喪失慘重。

有一個(gè)“偶合”：人民幣連續(xù)升值的9年，也是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)錢連續(xù)上漲的9年。理論上會(huì)有大批的美元進(jìn)入中國(guó)，換成人民幣資產(chǎn)，以規(guī)避相對(duì)的美元貶值。這些美元進(jìn)入后，大多以房產(chǎn)情勢(shì)存在。過去數(shù)年房?jī)r(jià)大漲的原因之一是人民幣升值，在這個(gè)進(jìn)程中，擁有房產(chǎn)的人們資產(chǎn)快速升值。房產(chǎn)升值的預(yù)期，又激發(fā)了更多人買房的欲望。

若人民幣貶值，投資者就會(huì)覺得憂慮，會(huì)有資產(chǎn)撤出，尤其是那些早期從海外涌入國(guó)內(nèi)的資金，會(huì)因人民幣貶值而流出中國(guó)，投資于國(guó)外房產(chǎn)，以求財(cái)產(chǎn)不會(huì)縮水。

綜合來(lái)看，有幾個(gè)斷定：

1、人民幣還須要貶值，讓幣值回歸常態(tài)，估量這波貶值會(huì)看到1:7的匯率。

2、人民幣在貶值進(jìn)程中，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性越來(lái)越差，股市，債市，匯市，商品表示都不會(huì)好，會(huì)繼續(xù)這種四殺的局勢(shì)，央行必需要進(jìn)一步降低存款籌備金率，但同時(shí)也要防止資金流入樓市。前面很簡(jiǎn)略，但后面很艱巨。但我們也看到，國(guó)人擯棄的股市，正在被外資抄底，額度不斷增長(zhǎng)，北上資金不斷流入，A股的估值基礎(chǔ)處于歷史低估程度。目前在全世界規(guī)模也是更低的。現(xiàn)在國(guó)度也樂于看到這種情形，資本市場(chǎng)外資流入，也能緩解熱錢流出的壓力。所以現(xiàn)在股市低點(diǎn)，對(duì)于保外儲(chǔ)有利益，可以減緩?fù)鈨?chǔ)降落的速度。

3、外儲(chǔ)會(huì)繼續(xù)降落，壓力宏大。我們?cè)缇驼f了，2015年對(duì)國(guó)際形勢(shì)的誤判，毛病的房地產(chǎn)放水，搞大水牛，讓我們喪失了上萬(wàn)億的外儲(chǔ)，雖然后來(lái)認(rèn)錯(cuò)了，也搞了房住不炒，但依然沒有后果，房?jī)r(jià)還在高位，這就讓國(guó)內(nèi)的思想始終無(wú)法統(tǒng)一。一個(gè)無(wú)法統(tǒng)一思想的球隊(duì)很難博得競(jìng)賽，一個(gè)經(jīng)濟(jì)政策更是如此。估量這次美元百點(diǎn)行軍，所帶來(lái)的喪失仍然不會(huì)小，外儲(chǔ)仍將有幾千億美元的喪失。

4、樓市已經(jīng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的更大頑疾，就像一個(gè)瘤子越長(zhǎng)越大，你越是下不去手做手術(shù)，他就越膨脹。現(xiàn)在他已經(jīng)關(guān)系到你的性命，估量后面為了防止外儲(chǔ)流失，更多的城市會(huì)加大限售的力度。不讓樓市里的錢出來(lái)套現(xiàn)。所以樓市的流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步降低。甚至不排除拆掉銀行貸款。讓樓市變成一潭死水，與世隔斷。目標(biāo)就是不能讓他再漲了，但也決不愿望它現(xiàn)在跌。所以只能在凍結(jié)的手腕上不斷加碼。

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增加速度放緩、人民幣貶值預(yù)期強(qiáng)烈等因素的推進(jìn)，大熱的海外置業(yè)更加受到中國(guó)度庭的青睞，尤其是新突起的中國(guó)新中產(chǎn)階層家庭開端越來(lái)越多地將資產(chǎn)配置的方向鎖定全球樓市。